LinkedInYouTubeTwitter

1611 Tussen uitverkoop en wijkaanpak (BOG/MOG)

Ruim 2 miljoen vierkante meter aan maatschappelijk en bedrijfsmatig vastgoed is in bezit van de grootste 20 Nederlandse woningcorporaties. Met ruim 10 managers BOG/MOG (bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed) zit Bouwstenen  op 8 november aan tafel om van gedachten te wisselen over wat er speelt.  Dennis van der Burgt van Ymere is onze gastheer.

Naast (betaalbare) woningen is de afgelopen decennia ook geïnvesteerd in zorgvoorzieningen, winkelplinten, buurtvoorzieningen en zelfs scholen. Door de ‘gedwongen’ focus op kerntaken wordt dit deel van de portefeuille in veel corporaties anders bekeken en benaderd. In deze kennismakingsbijeenkomst passeren veel onderwerpen de revue. Een impressie.

 

Thuis in de eigen organisatie?

De diversiteit van positionering binnen de eigen organisatie is groot. De meerderheid ‘hangt’ onder wonen of vastgoed of is bezig daartussen te verschuiven. Bij één corporatie valt BOG/MOG direct onder financiën. Geld genereren voor de kerntaak is daar de belangrijkste doelstelling. Een ander heeft bewust gekozen voor integratie binnen de verhuurafdeling. “Veel processen zijn vergelijkbaar met wonen.”  maar ook: “Toch kunnen we het als totale organisatie niet. Focus ligt elders.”

 

Vroeger was BOG vaak een stiefkindje, meermaals  geregeld op vestigingsniveau. Geen interne eigenaar, niemand verantwoordelijk, iedereen deed het erbij en als er echt wat aan de hand was liep iedereen weg. Daarin is gelukkig veel verbeterd.

 

Doelen van de organisatie schuren soms met de BOG-afdeling. ‘Sociaal versus zakelijk’. “Vaak moeten we ons vak verdedigen.” Ook buiten bestaat soms een nogal onzakelijk beeld van de corporatie. “Hoezo marktconform? Wij doen toch goede dingen voor de wijk? Kunnen we niet iets regelen?” Niet zelden komt de gemeente met zulke partijen aanzetten.

Het corporatiebeleid ten aanzien van maatschappelijk vastgoed wijkt in wezen niet af van gemeentelijk beleid. Ook gemeenten willen via de huur niet ‘verkapt’ subsidiëren.

 

DAEB versus Niet-DAEB

Het klinkt misschien raar, maar vrijwel alle aanwezigen proberen van het etiket DAEB-bezit af te komen. DAEB in maatschappelijk vastgoed staat voor ’Diensten van Algemeen Economisch Belang’ én staat synoniem voor wettelijke ellende en beperking. Je mag bijna niks. Door zoveel mogelijk in niet-DAEB onder te brengen heb je als eigenaar de vrijheid en mag je ook gewoon aan een tandarts verhuren.

 

De meeste corporaties hebben voor een actief verkoopbeleid gekozen. Sommige willen hun BOG/MOG in het geheel vervreemden. Anderen willen hun portefeuille verkleinen en meer richten op hun eigen prioriteitswijken. En een enkele corporatie wil haar bezit houden zoals het is: “uit financieel oogpunt hoeven we niet te verkopen.”

Specifiek aandachtspunt zijn de plinten. Bij afstoten komt de corporatie met de bovengelegen woningen in een VVE terecht en voor sommige corporaties is dat geen wenselijke optie. Bovendien willen de corporaties grip kunnen houden op wat er in de plint gebeurt met het oog op de huurders erboven en in de wijk.

 

Afstoten versus rem op verkoop

Verkoop is nodig, maar mag ook weer niet te snel gaan. Veelal jaardoelstellingen verkoop. Daarboven dreigt overliquiditeit. Bovendien kan je sturen met BOG. Je moet interventievastgoed hebben in een wijk waar je veel bezit hebt. Dan kan zelfs acquisitie nodig zijn.

Verkopen is niet al te moeilijk. Er is zoveel geld op zoek naar rendement. Verkopen gaat steeds meer via tenders i.v.m. transparantie. En met koperscheck op betrouwbaarheid en mogelijke criminele activiteiten. “En misschien gaan we straks wel onze grond ruilen voor woningen.”

 

Huurprijsbeleid

Markthuur, streefhuur, optimale huur, maximale huur, wat wordt het? Hoogste prijs/marktconform met aandacht voor de leefomgeving is de algemene norm samen met toenemende zakelijkheid. Huurafslag wordt niet zomaar gegeven. Bij lange leegstand komt er vaker maatwerk bij kijken en behoort ingroeihuur tot de mogelijkheden.

 

Ymere werkt met MKBA (Maatschappelijke-Kosten-Baten-Analyse). Hiermee worden de effecten van een initiatief zoveel mogelijk in ‘harde’ kosten en baten uitgedrukt. Dat doet het in de RvB beter dan ‘een goed initiatief voor de wijk’. In  straten met veel bezit wordt strategisch gekeken welke ondernemers en functies de wijk verder kunnen helpen. Alles in een rustig tempo. Niet ineens de hele boel overhoop halen en veel aan de ondernemers overlaten. Liever lage mutatiekosten en lage huur, huurder mag ook casco verbouwen. Ketel komt wel via prestatiecontract van Ymere. Scheelt enorm in aantallen klachten.

 

Leegstand

De leegstandspercentages over het geheel vallen wel mee (3-7%, voor parkeren soms wat hoger). Zeker de Amsterdamse corporaties hebben op dit moment weinig moeite om huurders te vinden. Inzoomen op specifieke delen van de portefeuille brengt vaak wel issues naar boven, zoals leegstaande parkeergarages of ongunstig gelegen gebouwen.

 

 


Vervolg

De animo om vaker bij elkaar te komen leeft breed. Deelnemers willen dan graag thematisch de diepte in om echt verder komen. Onderwerpen die genoemd zijn: wijkeffecten en MKBA's, onderling benchmarken, datakwaliteit & informatiesystemen, scheiden wonen en zorg, transformatie. 

 

Naar aanleiding van alles wat deze middag besproken is, is besloten een Bouwstenen-netwerk op te zetten rond BOG/MOG voor grote woningcorporaties. Wil je meedoen? Aanmelden kan hier.